在房地產(chǎn)長效機(jī)制逐步成型的當(dāng)下，REITs不僅是為多套房持有者提供「退出通道」的金融工具，更是推動不動產(chǎn)投資從「賺取價差」向「獲取穩(wěn)定收益」轉(zhuǎn)型的催化劑。隨著REITs稅收中性原則的逐步落實(shí)，以及資產(chǎn)類型的持續(xù)擴(kuò)容，這一轉(zhuǎn)型路徑將釋放更大的制度紅利。

隨著中國房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的逐步擴(kuò)大，持有多套房產(chǎn)的投資者正面臨持有成本攀升、資產(chǎn)流動性下降的雙重壓力。在存量房市場進(jìn)入深度調(diào)整周期的背景下，不動產(chǎn)持有者亟需尋找既能規(guī)避稅費(fèi)壓力、又能維持資產(chǎn)增值潛力的轉(zhuǎn)型路徑。此時，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的加速擴(kuò)容，為不動產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)換提供了可行性方案。

一、房地產(chǎn)稅重構(gòu)財(cái)富邏輯，資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)換成剛需

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的推進(jìn)，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)向存量運(yùn)營的轉(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)。以上海、重慶等試點(diǎn)城市的模擬測算為例，三套及以上住房持有者年均稅費(fèi)成本可能達(dá)到房產(chǎn)評估值的1.5%-3%，疊加租金收益率持續(xù)走低（重點(diǎn)城市普遍低于2%），傳統(tǒng)「以租養(yǎng)貸」模式已難以為繼。這倒逼多套房持有者必須重新思考資產(chǎn)配置邏輯：如何將固化在鋼筋水泥中的財(cái)富，轉(zhuǎn)化為更具流動性和稅負(fù)優(yōu)勢的金融資產(chǎn)。

二、REITs搭建不動產(chǎn)證券化通道

對于持有商業(yè)物業(yè)、長租公寓等合規(guī)資產(chǎn)的投資者，可通過「資產(chǎn)出售+認(rèn)購REITs份額」實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。具體路徑包括：

1.資產(chǎn)打包出售：將符合REITs底層資產(chǎn)要求的商業(yè)地產(chǎn)整體出售給專項(xiàng)計(jì)劃，獲取現(xiàn)金對價的同時規(guī)避房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。

2.份額置換持有：部分原始權(quán)益人可通過資產(chǎn)出資換取REITs份額，在保持資產(chǎn)運(yùn)營參與度的前提下，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

3.組合投資轉(zhuǎn)型：出售非核心地段住宅，將回籠資金配置到倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等政策鼓勵領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

截至2023年三季度，中國公募REITs市場總規(guī)模突破千億元，涵蓋保障性租賃住房、新能源、新基建等八大領(lǐng)域。其中，以深圳人才安居REIT為代表的保租房項(xiàng)目，不僅享受發(fā)行環(huán)節(jié)的財(cái)政補(bǔ)貼，其運(yùn)營階段增值稅、土增稅等均有政策優(yōu)惠，綜合稅費(fèi)成本較私人租賃住房低30%-40%。

三、雙軌策略應(yīng)對不同持有場景

針對不同資產(chǎn)類型的持有者，可采取差異化轉(zhuǎn)型策略：

?存量住宅持有者：通過參與地方政府的「存量房轉(zhuǎn)化保障房」計(jì)劃，將閑置房產(chǎn)納入保租房REITs資產(chǎn)池。如北京已建立存量住房轉(zhuǎn)化保障性租賃住房的認(rèn)定程序，業(yè)主在保持產(chǎn)權(quán)的前提下，可通過專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

?商業(yè)地產(chǎn)投資者：借助消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs新政機(jī)遇，將運(yùn)營滿3年的購物中心、社區(qū)商業(yè)等資產(chǎn)進(jìn)行證券化。參考首批受理的華潤商業(yè)REITs案例，原始權(quán)益人可通過資產(chǎn)重組，將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給ABS計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

?區(qū)域型多套房業(yè)主：建立「不動產(chǎn)+REITs」組合配置，保留核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將非核心區(qū)域房產(chǎn)置換為跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)的REITs組合，分散政策風(fēng)險(xiǎn)。

四、轉(zhuǎn)型過程中的風(fēng)控要點(diǎn)

資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)換過程中需注意：REITs底層資產(chǎn)的合規(guī)性審查（如產(chǎn)權(quán)清晰度、土地性質(zhì)匹配）、發(fā)行階段的稅務(wù)籌劃（土地增值稅、所得稅的清算繳納）、以及持有階段的收益率波動風(fēng)險(xiǎn)。建議投資者優(yōu)先選擇運(yùn)營滿3年、現(xiàn)金流穩(wěn)定的成熟資產(chǎn)進(jìn)行證券化，并利用各省市針對REITs發(fā)行的財(cái)政獎補(bǔ)政策降低轉(zhuǎn)型成本。

在房地產(chǎn)長效機(jī)制逐步成型的當(dāng)下，REITs不僅是為多套房持有者提供「退出通道」的金融工具，更是推動不動產(chǎn)投資從「賺取價差」向「獲取穩(wěn)定收益」轉(zhuǎn)型的催化劑。隨著REITs稅收中性原則的逐步落實(shí)，以及資產(chǎn)類型的持續(xù)擴(kuò)容，這一轉(zhuǎn)型路徑將釋放更大的制度紅利。