在監(jiān)管天花板與資產(chǎn)荒的雙重倒逼下，保險(xiǎn)資金正在重構(gòu)不動產(chǎn)配置版圖。隨著新基建REITs市場成熟度提升，物流與數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)或?qū)⒊蔀殡U(xiǎn)資穿越周期的新引擎，開啟萬億級資金配置的"第二曲線"。

【核心提示】隨著保險(xiǎn)資金不動產(chǎn)投資比例逼近30%監(jiān)管紅線，萬億級險(xiǎn)資亟需開辟新賽道。物流園區(qū)與數(shù)據(jù)中心REITs憑借政策紅利與收益優(yōu)勢，正成為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注的戰(zhàn)略資產(chǎn)。

一、險(xiǎn)資配置面臨"雙面擠壓"

中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，截至2024年二季度末，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不動產(chǎn)投資余額達(dá)3.2萬億元，占總資產(chǎn)比例攀升至28.6%，距離《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理辦法》規(guī)定的30%上限僅一步之遙。在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)收益率持續(xù)走低、寫字樓空置率攀升至18.7%的市場環(huán)境下，險(xiǎn)資亟需尋找兼具合規(guī)性與成長性的替代資產(chǎn)。

二、新基建風(fēng)口催生REITs新機(jī)遇

（1）物流園區(qū)REITs量價(jià)齊升

2024年首批物流倉儲REITs平均分派率達(dá)5.8%，顯著高于商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品的4.2%。京東倉儲REIT運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，長三角智能物流園出租率穩(wěn)定在95%以上，電商驅(qū)動的倉儲需求年增速達(dá)15%。平安資管已戰(zhàn)略配售30億元物流REITs份額。

（2）數(shù)據(jù)中心REITs成數(shù)字基建"壓艙石"

"東數(shù)西算"工程推動數(shù)據(jù)中心REITs底層資產(chǎn)規(guī)模突破2000億元。中國太保近期戰(zhàn)略投資中國移動數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，項(xiàng)目PUE值控制在1.2以下，滿足新基建能效標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)期年化收益超6%。

三、監(jiān)管與市場的雙重賦能

2024年《公募REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》修訂后，物流及新基建類項(xiàng)目審批周期縮短40%。財(cái)政部對新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)施所得稅減免政策，險(xiǎn)資投資相關(guān)產(chǎn)品可降低15%稅務(wù)成本。市場端，REITs日均交易量突破50億元，流動性較直接投資物業(yè)提升3倍。

四、萬億級資金蓄勢待發(fā)

據(jù)測算，險(xiǎn)資可通過REITs渠道釋放約8000億元配置空間。當(dāng)前物流與數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)在險(xiǎn)資不動產(chǎn)配置中占比不足5%，參照美國險(xiǎn)資12%的配置比例，未來3年有望形成3000億元級增量市場。專家建議建立"核心資產(chǎn)持有+REITs退出"的閉環(huán)模式，實(shí)現(xiàn)資本效率最大化。

【結(jié)語】在監(jiān)管天花板與資產(chǎn)荒的雙重倒逼下，保險(xiǎn)資金正在重構(gòu)不動產(chǎn)配置版圖。隨著新基建REITs市場成熟度提升，物流與數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)或?qū)⒊蔀殡U(xiǎn)資穿越周期的新引擎，開啟萬億級資金配置的"第二曲線"。